Amortissement LMNP au régime réel : calcul, durées et simulation

Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?

L'amortissement est une charge comptable qui constate la perte de valeur théorique d'un actif dans le temps. En LMNP, il permet de déduire une partie du coût du bien et du mobilier sans dépenser à nouveau cet argent.

Son intérêt est majeur : vous réduisez l'assiette fiscale sans amputer votre trésorerie. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi de nombreux investisseurs paient peu ou pas d'impôt pendant plusieurs années.

Quelle est la base amortissable ?

La première étape consiste à retirer la valeur du terrain, qui n'est pas amortissable. Selon les dossiers, cette quote-part représente souvent 15 % à 20 % du prix d'acquisition.

La base amortissable peut ensuite inclure le bâti, le mobilier, certains travaux et les frais de notaire selon leur traitement comptable.

Le calcul par composants : la méthode officielle

Le bien n'est pas amorti sur une seule durée. Il est découpé en composants ayant chacun leur propre horizon : gros œuvre, façades, toiture, installations techniques, agencements intérieurs ou mobilier.

Cette approche reflète mieux la réalité économique du bien et aligne la comptabilité sur les usages professionnels.

Tableau des durées d'amortissement par composant

Exemple complet : appartement à 200 000 €

Si 20 % du prix correspond au terrain, la base amortissable du bâti tombe à 160 000 euros. En retenant 30 ans pour un calcul simplifié, l'amortissement annuel ressort à 5 333 euros.

Ajoutez-y le mobilier, d'éventuels travaux et les frais de notaire, puis projetez l'ensemble sur 10 ans. Vous obtenez un coussin fiscal capable d'absorber une large partie du résultat locatif.

Peut-on amortir les travaux de rénovation ?

Oui, de nombreux travaux de rénovation peuvent être amortis sur 10 à 15 ans selon leur nature. L'enjeu est de distinguer ce qui relève de l'entretien immédiatement déductible et ce qui doit être immobilisé puis amorti.

Cette ventilation a un impact fiscal significatif. Elle mérite d'être arbitrée avec une logique comptable propre à votre dossier.

L'amortissement est-il plafonné à 2 % depuis 2026 ?

Non. Cette idée vient d'une confusion récurrente autour des débats parlementaires. Le plafonnement à 2 % n'est pas la règle applicable en 2026 pour les LMNP classiques.

La bonne approche reste donc le calcul par composants ou, dans certains dossiers, une approche simplifiée documentée par votre expert-comptable.

Amortissement et revente : la règle de réintégration depuis 2025

Depuis les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP. Ce point modifie l'analyse patrimoniale à long terme.

Il ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel, mais il oblige à raisonner avec une vision complète : fiscalité annuelle, cash-flow et fiscalité de sortie.