Micro-BIC ou régime réel LMNP : quel régime choisir en 2026 ?
Comparez le micro-BIC et le régime réel LMNP en 2026 : seuils, abattement, amortissement, exemple chiffré et méthode pour choisir.
Lire l'article1. Les seuils micro-BIC en 2026
| Type de location | Seuil 2025 | Seuil 2026 | Variation |
|---|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 77 700 € | 77 700 € | Inchangé |
| Meublés de tourisme classés | 77 700 € | 77 700 € | Inchangé |
| Meublés de tourisme non classés | 77 700 € | 15 000 € | Baisse majeure |
| Chambres d'hôtes | 188 700 € | 188 700 € | Inchangé |
Le choc le plus important concerne les meublés de tourisme non classés. Le seuil est fortement abaissé, ce qui pousse davantage de propriétaires saisonniers vers le régime réel.
2. L'abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés
Sous le nouveau seuil de 15 000 euros, l'abattement applicable aux meublés de tourisme non classés passe à 30 %. Cela dégrade mécaniquement la fiscalité des locations type Airbnb non classées.
Sur 12 000 euros de recettes annuelles, la base imposable grimpe bien davantage qu'auparavant. Pour beaucoup de propriétaires, le régime réel redevient la seule voie rationnelle.
3. La réintégration des amortissements à la revente
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits viennent augmenter la plus-value imposable à la cession. Sur un bien acheté 200 000 euros, revendu 280 000 euros avec 60 000 euros d'amortissements cumulés, la base taxable grimpe fortement par rapport à l'ancien régime.
Les abattements pour durée de détention restent toutefois en place, ce qui préserve l'intérêt d'une détention longue.
4. La TVA à 10 % sur les locations Airbnb
Le sujet de la TVA concerne surtout les loueurs saisonniers à fort chiffre d'affaires et les configurations proches de la parahôtellerie. À partir de 37 500 euros de recettes annuelles en 2026, la vigilance doit être maximale.
Ce n'est pas un sujet central pour la plupart des LMNP longue durée, mais il devient critique dans les stratégies de location courte durée.
5. L'amortissement plafonné à 2 % : mythe ou réalité ?
La mesure a beaucoup circulé dans les commentaires et sur les réseaux, mais elle ne constitue pas la règle applicable au marché LMNP 2026. Il faut distinguer les annonces, les pistes parlementaires et le texte effectivement en vigueur.
Ce qui ne change pas en 2026
Le régime réel simplifié reste très performant pour la location meublée longue durée, en particulier avec un crédit et une fiscalité personnelle élevée.
Les abattements progressifs sur la plus-value, avec exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, demeurent en vigueur.
Que faire maintenant ? Notre recommandation selon votre profil
Si vous exploitez un meublé de tourisme non classé, il faut réévaluer rapidement votre régime fiscal. En longue durée, un projet financé avec amortissements conserve un profil favorable au régime réel.
Dans tous les cas, il est utile de raisonner par scénario plutôt que par intuition : loyers, charges, financement, horizon de détention et revente.
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