Micro-BIC ou régime réel LMNP : quel régime choisir en 2026 ?
Comparez le micro-BIC et le régime réel LMNP en 2026 : seuils, abattement, amortissement, exemple chiffré et méthode pour choisir.
Lire l'articleQuel régime fiscal s'applique à la revente d'un bien LMNP ?
La revente d'un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. C'est une différence fondamentale avec le LMP, qui suit une logique professionnelle distincte.
Il faut donc raisonner avec les articles applicables aux particuliers, puis intégrer la réforme de 2025 sur les amortissements.
Comment calculer la plus-value brute ?
La plus-value brute se calcule à partir du prix de cession diminué du prix d'acquisition corrigé. Ce prix corrigé peut inclure certains frais et travaux, selon les règles applicables et les justificatifs disponibles.
L'enjeu est de reconstituer une base propre, documentée et cohérente avec l'historique du bien.
La réforme 2025 : réintégration des amortissements
Pour les cessions intervenant depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition corrigé. La plus-value brute est donc augmentée du montant cumulé de ces amortissements.
Cette réintégration change fortement la lecture patrimoniale des dossiers au régime réel, surtout en cas de rotation rapide des biens.
Exemple chiffré avant/après réforme
| Hypothèse | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Prix de revente | 280 000 € | 280 000 € |
| Amortissements cumulés | 0 € réintégré | 60 000 € réintégrés |
| Plus-value brute | 80 000 € | 140 000 € |
Cet exemple montre pourquoi il est devenu indispensable d'arbitrer avec une logique de durée de détention. Une fiscalité annuelle très douce peut s'accompagner d'une taxation plus forte à la sortie.
Les abattements pour durée de détention
Les abattements restent progressifs. L'impôt sur le revenu est totalement exonéré après 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux le sont après 30 ans.
Cela signifie qu'un investisseur de long terme conserve un avantage important malgré la réforme.
Taux d'imposition de la plus-value LMNP
Le taux d'impôt sur le revenu reste forfaitaire à 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe peut s'ajouter pour les plus-values élevées.
La vraie question n'est donc pas uniquement le taux, mais la base sur laquelle ce taux s'applique.
Stratégies pour réduire l'impôt à la revente
La durée de détention est le premier levier. Il faut aussi documenter les travaux, distinguer les dépenses déjà amorties de celles qui peuvent encore jouer, et arbitrer le bon moment de sortie.
Dans certains cas, la qualité du montage initial et le choix du régime au départ ont un impact plus fort que les optimisations de dernière minute.
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