Charges déductibles en LMNP au régime réel : liste complète 2026

Pourquoi les charges déductibles sont l'atout principal du régime réel ?

Le régime réel colle à l'économie réelle du projet. Plus vos charges sont importantes, plus l'écart avec le micro-BIC se creuse.

Cette logique est encore amplifiée lorsque le bien est financé à crédit et complétée par l'amortissement.

Les charges financières

Les intérêts d'emprunt, certains frais de dossier bancaires et la part pertinente de l'assurance emprunteur font partie des charges les plus structurantes. Elles sont souvent déterminantes durant les premières années du projet.

Les charges d'exploitation

Assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative, honoraires d'expert-comptable et adhésion à un organisme de gestion sont des postes classiques en LMNP au régime réel.

Pris isolément, ils semblent modestes. Additionnés, ils réduisent fortement le résultat imposable.

Les taxes et impôts déductibles

La CFE, la taxe foncière et la TEOM non récupérée sur le locataire peuvent venir en déduction selon les règles applicables. Il faut en revanche distinguer ces postes des impôts personnels de l'investisseur, qui ne sont pas déductibles.

Les amortissements

Les amortissements sur le bâti, le mobilier, certains travaux et les frais de notaire agissent comme une charge fictive déductive. Ils ne remplacent pas les charges réelles : ils s'y ajoutent dans la limite des règles comptables applicables.

Ce qui n'est pas déductible

Le remboursement du capital emprunté, les dépenses purement personnelles et certains travaux relevant d'une autre logique comptable ne sont pas déductibles comme des charges courantes.

C'est une source fréquente de confusion lors des premières simulations.

Tableau récapitulatif