Micro-BIC ou régime réel LMNP : quel régime choisir en 2026 ?
Comparez le micro-BIC et le régime réel LMNP en 2026 : seuils, abattement, amortissement, exemple chiffré et méthode pour choisir.
Lire l'articlePrésentation rapide des deux statuts
Le LMNP est un cadre fiscal adapté à l'investisseur particulier qui loue un bien meublé. La SCI est une structure sociétaire utile pour porter un patrimoine à plusieurs ou organiser la transmission.
Ces deux solutions ne poursuivent pas exactement les mêmes objectifs.
Tableau comparatif LMNP vs SCI
| Critère | LMNP | SCI |
|---|---|---|
| Fiscalité courante | Souvent très optimisée au réel | Dépend du régime IR ou IS |
| Plus-value | Régime des particuliers | Peut basculer dans une logique société |
| Transmission | Moins flexible | Souvent plus simple à organiser |
| Comptabilité | Technique mais connue | Variable selon IR ou IS |
Quand choisir le LMNP ?
Le LMNP est souvent le meilleur choix pour un investisseur individuel qui cherche une fiscalité efficace à court et moyen terme, avec un amortissement puissant et une gestion patrimoniale simple.
Quand choisir la SCI ?
La SCI prend du sens dans une logique familiale, de transmission ou de détention de plusieurs actifs. Elle apporte une gouvernance et une organisation plus souples sur ces sujets.
Peut-on faire du meublé en SCI ?
Une SCI à l'IR n'est pas adaptée à une activité meublée régulière, car celle-ci est de nature commerciale. Une SCI à l'IS peut accueillir du meublé, mais elle perd les avantages patrimoniaux du LMNP et change la logique de plus-value.
Exemple chiffré : même bien en LMNP vs SCI à l'IS sur 20 ans
La comparaison doit intégrer l'impôt annuel, la comptabilité, la capacité de distribution et la fiscalité de sortie. Selon l'horizon de détention et la composition familiale, l'arbitrage peut changer complètement.
Notre recommandation selon votre situation
Si votre objectif principal est le rendement net personnel, le LMNP mérite d'être chiffré en premier. Si la gouvernance familiale et la transmission dominent, la SCI doit entrer dans le raisonnement dès le départ.
Commencez par simuler le cas LMNP
Le simulateur LMNP permet de poser un premier chiffre de référence avant de comparer avec d'autres montages patrimoniaux.
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